Nếu bạn bỏ lỡ những bài viết hay nhất gần đây:
CHÍNH TRỊ CHỦ NHẬT: CẦN PHẢI LÀM GÌ ĐỂ CỨU NỀN DÂN CHỦ PHƯƠNG TÂY? - RAY DALIO
“I used to think that if there was reincarnation, I wanted to come back as the President or the Pope.
But now I would like to come back as the bond market. You can intimidate everybody.”— James Carville, cố vấn Nhà Trắng thời Tổng thống Clinton, Wall Street Journal, 1993.
Tháng 9/2024, Fed chơi cú “jumbo” – cắt 50 bps. Cả thị trường thở phào, ai cũng nghĩ mortgage sẽ hạ nhiệt. Nhưng nhìn lại chart 30Y FRM (Fixed-Rate Mortgage - khoản vay mua nhà cố định): lãi 30 năm đã trượt dần từ ~7.0% về sát 6.1% ngay trước ngày 18/9, rồi quay đầu tăng sau cú cắt đó, leo lên quanh 6,8% vào đầu tháng 11 (đúng lúc có thêm một lần cắt nữa) trước khi dịu nhẹ trở lại. Hai nhát kéo FFR (Fed Fund Rate - Lãi suất qua đêm của FED) không tạo được xu hướng giảm bền. Đó chính là disconnect bạn đang thấy, không phải ngoại lệ.
Vì sao? Vì trò chơi lúc này không nằm ở short-end (Rate của FED overnight). Mortgage phụ thuộc vào đầu dài của đường cong lãi suất (long-end of the yield curve): UST 10Y, term premium đã quay về dương, và MBS basis dày lên khi QT rút dần “trụ chống” thanh khoản. Tóm lại:
Mortgage ≠ Fed Funds.
Chúng ta đang bước vào một thời kì lãi suất khác hậu Covid: tài khóa phình to, QRA đẩy mạnh phát hành kỳ hạn dài, thuế quan thổi lửa vào kỳ vọng lạm phát, và tranh luận quanh độc lập của Fed khiến nhà đầu tư đòi phần bù rủi ro cao hơn. Kết quả là đường cong lợi suất trở thành sợi dây xiết chặt thị trường nhà ở; mỗi cú tăng phát hành ở 20Y/30Y lại khiến “giấc mơ 30-year fixed” đắt thêm một nấc.
Trong bài viết ngày hôm nay, Viethustler sẽ giải mã:
(1) Cơ chế giá vốn: vì sao 30Y fixed dính chặt 10Y + hai tầng spread.
(2) Giải mã disconnect: Fed cắt mà mortgage không hạ—bánh răng nào đang kẹt.
(3) Trump 2.0: tài khóa, nhân sự, thuế quan, xếp hạng—kênh truyền tới FRM.
(4) Ba kịch bản 12 tháng & các triggers đảo chiều nhanh.
(5) Checklist dashboard: QRA, term premium, MBS OAS, housing, bank stress, breakeven.
Mục tiêu rất rõ ràng: sau khi đọc, bạn có khung định giá “cheat sheet” để nhìn rate sheet, playbook if–then để phản xạ theo dữ liệu, và một kịch bản cơ sở để ra quyết định. Thời 2008–2019, “Fed cut” đủ để mơ “housing boom”. Thời fiscal dominance, muốn mortgage rẻ hơn, chúng ta cần nhiều hơn một cú hạ FFR.
