Rủi ro từ thị trường bất động sản thương mại Mỹ hiện nay

Kể từ sau đại dịch Covid-19, xu hướng làm việc từ xa vẫn tiếp tục khiến nhu cầu cho thuê văn phòng sụt giảm mạnh, từ đó bất động sản thương mại (CRE) giống như một quả bom nổ chậm với thị trường tài chính năm 2024.

Theo Green Street, thị trường bất động sản thương mại đang trải qua 4 năm trì trệ nhất từ trước tới nay, với diện tích văn phòng bị bỏ trống kể từ năm 2019 đã vượt qua cả thời kỳ bong bóng dot-com và cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Ở bài viết này, Viet Hustler sẽ đi sâu vào phân tích thực trạng về cuộc khủng hoảng bất động sản thương mại hiện nay, các tác động với những chủ thể tham gia thị trường và liệu điều này có dẫn tới một cuộc khủng hoảng tài chính mới không?

Thực trạng về khủng hoảng CRE hiện nay

1 - Tỷ lệ văn phòng trống tăng mạnh do xu hướng làm việc hybrid tăng

Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện tại là khối bất động sản thương mại Commercial Real Estate - CRE (chiếm tới >25%)…

….do mọi người không muốn quay lại văn phòng làm trực tiếp sau dịch Covid:

Tỷ lệ văn phòng trống quý I/2024 tiếp tục tăng kỷ lục lên gần 20%.

Một số công ty lớn như Amazon từng buộc nhân viên phải quay lại văn phòng ít nhất 3 ngày/tuần.

Trước Covid, tỷ lệ lấp đầy văn phòng là hơn 90%, tuy nhiên con số này đã giảm xuống còn khoảng 50% hiện tại.
- Các tòa tháp văn phòng ở San Francisco gần như trống rỗng, với tỷ lệ văn phòng trống lên tới 35.6%, gấp hơn 7 lần so với thời điểm trước Covid.

WeWork - từ định giá 47 tỷ USD đến bờ vực phá sản
Khi xu hướng chung văn phòng (coworking space) trở thành xu hướng vào cuối thập kỷ trước, kỳ lân WeWork từng được định giá tới 47 tỷ USD.
Tuy nhiên sau Covid-19, với xu hướng làm việc từ xa, WeWork càng ngày càng ế khách và phải nộp đơn xin phá sản theo Chương 11 vào ngày 11/07 năm ngoái → Càng khiến số lượng văn phòng trống tăng lên.

2 - Áp lực từ lãi suất tăng cao: chi phí tái cấp vốn tăng, giá trị BĐS giảm

Lãi suất cao duy trì trong thời gian dài làm tăng chi phí tái cấp vốn

Sau thời gian dài tận dụng nợ vay rẻ để đầu tư CRE, việc Fed duy trì lãi suất cao kể từ năm 2022 đã khiến việc tái cấp vốn cho các tòa nhà trở nên đắt đỏ.

Theo MBA, những người đi vay sẽ phải hoàn trả 929 tỉ USD cho các khoản vay CRE trong năm 2024 (chiếm đến 1/5 tổng nợ) và 573 tỉ USD vào năm 2025.

Biden khuyến khích các nhà phát triển chuyển các tòa nhà văn phòng trống thành căn hộ nhằm giảm thiểu tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở.
- Tuy nhiên, việc này khá đắt đỏ và không khả thi đối với tất cả tòa nhà.

Lãi suất tăng nhanh làm giảm giá trị bất động sản

Nhiều tòa nhà văn phòng ở các thành phố lớn của Mỹ đã mất hơn một nửa giá so với mức trước đại dịch, do:

Lãi suất tăng cao → Chi phí vay tăng → Bất động sản cho thuê kém hấp dẫn → Nhu cầu giảm → Giảm giá trị bất động sản.

→ Để tránh vỡ nợ, các nhà đầu tư phải bán tháo các tài sản này, nhưng không bán được vì nhu cầu thấp.

Theo Green Street, giá bất động sản thương mại giảm kể từ khi Fed tăng lãi suất: hiện đã giảm -21% so với mức đỉnh đạt được vào đầu năm 2022.

Một quỹ bất động sản do Tập đoàn đầu tư KKR quản lý đã phải cắt giảm cổ tức, sau khi ghi nhận khoản lỗ cho vay bất động sản văn phòng ở Philadelphia.

Hàng loạt các tòa nhà văn phòng bị bán lỗ:
- Tòa tháp 22 tầng ở số 350 phố California đang được rao bán với giá chỉ còn 80% so với giá trị hồi 2019.
- Tòa nhà Xerox ở Washington DC được bán với giá 25 triệu USD vào tháng 2, lỗ 83% so với mức giá 145 triệu USD vào năm 2011.
- Gần đây nhất, tòa nhà cũ của AT&T ở St. Louis vừa được bán với giá 3.6 triệu USD, lỗ hơn 98% so với mức giá 205 triệu USD năm 2006.

3 - Nguồn cung bất động sản khu công nghiệp có xu hướng dư thừa

Ở khía cạnh khác, nguồn cung bất động sản công nghiệp cũng đang có xu hướng dư thừa khi các nhà bán lẻ lớn thay đổi chiến lược quản lý hàng tồn kho.

Chiến lược just-in-case (dự trữ hàng tồn kho để giảm nguy cơ back order) đã chuyển sang sang just-in-time (nhập hàng từ nhà cung cấp và gửi cho khách hàng ngay lập tức) sau khi Covid đã kết thúc.

Nhà sản xuất hàng tiêu dùng Newell Brands, chuỗi dược phẩm bán lẻ Rite Aid, nhà bán lẻ đồ thể thao Fanatics đều đã thu hẹp diện tích kho hàng.
Quý III/2023, diện tích kho bãi trống tăng cao kỷ lục với hơn 156 triệu feet vuông – gấp ba lần diện tích có sẵn quý IV/2021.

Ảnh hưởng từ khủng hoảng CRE lên nguồn thu thuế và hệ thống ngân hàng

Bên cạnh những bên tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thương mại, rủi ro của khủng hoảng CRE còn có thể tạo thêm:

Gánh nặng nợ công khi nguồn thu thuế của chính quyền bị mất đi.
Khả năng khủng hoảng của hệ thống ngân hàng.

1. Nguồn thu thuế của chính quyền

Tỷ lệ phòng trống tăng cao dẫn đến giá thuê giảm xuống các nhà phát triển BĐS và chủ sở hữu sẽ mất đi thu nhập.

Kéo theo chính quyền cũng có thể mất đi nguồn thu thuế:
- FYI: Tại New York, bất động sản văn phòng chiếm 21% doanh thu thuế.

2. Thiệt hại từ CRE có thể tạo lên khủng hoảng ngân hàng nhỏ

Trong trường hợp chủ nhà và các nhà phát triển BĐS phải đối mặt với khoản thanh toán nợ trong môi trường lãi suất cao, mà không có nguồn thu do nhu cầu giảm.

=> Họ có khả năng vỡ nợ: hệ thống ngân hàng và tổ chức tín dụng là các bên cho vay sẽ chịu thiệt hại lớn.

Hiện tại, có khoảng 6 nghìn tỷ USD nợ CRE, trong đó các ngân hàng nắm giữ tới 3 nghìn tỷ USD, tương đương 50% tổng số nợ.

Theo báo cáo của JPMorgan, các khoản cho vay CRE chiếm 28.7% tài sản tại các ngân hàng nhỏ, so với chỉ 6.5% tại các ngân hàng lớn.

Do vậy, nếu khủng hoảng CRE xảy ra, có thể kéo theo một đợt khủng hoảng hệ thống các ngân hàng nhỏ lẻ (regional banks):

Trong năm 2024, chỉ số các ngân hàng khu vực đã giảm khoảng -13%, trong khi toàn ngành ngân hàng đang tăng ~3%.

Sự khủng hoảng đang dần lan rộng ở khắp nơi: New York Community Bank (NYCB) của Mỹ, Aozora của Nhật Bản và Deutsche Pfandbrief của Đức đã cảnh báo tin nợ xấu về CRE.

→ Các ngân hàng gặp rủi ro sụp đổ → Nguồn tài trợ sẽ ít hơn → Khả năng cho vay sẽ ít hơn.

Scott Rechler (Fed New York) ước tính có tới 1,000 ngân hàng nhỏ có thể biến mất trong vòng 2 năm tới.
FYI: Các ngân hàng lên kế hoạch bán tháo CRE
- Các ngân hàng khác đang thay đổi cách hạch toán bằng cách chuyển tên gọi nhóm nợ giữ đến ngày đáo hạn (hold to maturity) thành sẵn sàng để bán (available for sale)
  → Dễ dàng bán nợ trong tương lai.

Liệu Mỹ có rơi vào cuộc khủng hoảng tài chính mới do BĐS thương mại?

Rủi ro từ các ngân hàng khu vực đang đặt ra câu hỏi rằng liệu khó khăn hiện tại có biến thành một cuộc khủng hoảng tài chính mới.

Tuy nhiên, nhiều nhà phân tích đã chỉ ra rằng đổ vỡ ngân hàng hàng loạt khó có thể xảy ra. Với những lý do dưới đây.

1 - Rủi ro được phân nhỏ

Việc chứng khoán hóa các khoản nợ CRE cho phép chuyển giao rủi ro của người cho vay sang các nhà đầu tư chứng khoán nhỏ lẻ.
- Đọc thêm về khủng hoảng tài chính năm 2008 do các khoản vay mortgage dưới chuẩn (subprime mortgage): tại đây.

→ Rủi ro chia đều cho các ngân hàng và các công ty bảo hiểm, đảm bảo khả năng chịu đựng của toàn hệ thống tài chính.

Tuy nhiên, hoạt động chứng khoán hóa BĐS này có thể tạo lên rủi ro hệ thống do sự liên đới của nhiều tổ chức khác nhau.

2 - Tỷ lệ văn phòng trên tổng giá trị bất động sản không quá lớn

Bất động sản thương mại chỉ chiếm 25% tổng giá trị:
- Theo Savills, tổng giá trị bất động sản (không kể đất nông nghiệp) vào cuối năm 2022 là 66,000 tỷ USD, trong đó phần lớn là bất động sản nhà ở.

Bất động sản thương mại bao gồm nhiều phân khúc khác như bán lẻ, nhà kho và các tòa nhà đa gia đình (multifamily).

Như vậy: Văn phòng có lẽ chỉ chiếm khoảng 6% tổng giá trị bất động sản ở Mỹ, tương đương khoảng 4,000 tỷ USD.

Trong giai đoạn 2007 - 2009, bất động sản nhà ở giảm 1/3 giá trị. Nếu cú sốc tương tự xảy ra, thiệt hại đến toàn ngành bất động sản sẽ là 16,000 tỷ USD.

→ Dù mọi tòa nhà văn phòng mất sạch giá trị, tổn thất chúng gây ra sẽ chỉ bằng 1/4 con số đó, do vậy lo ngại về kịch bản năm 2008 quay lại có thể sẽ không diễn ra.

KẾT LUẬN

Thị trường bất động sản Mỹ đang đứng trước nhiều thách thức ở phân khúc văn phòng cho thuê. Xu hướng làm việc từ xa hậu Covid đang làm xoay chuyển mô hình làm việc của rất nhiều các doanh nghiệp trên thế giới. Bên cạnh đó, áp lực lãi suất cao kéo dài càng khiến giá trị các bất động sản văn phòng sụt giảm, làm tăng chi phí tái cấp vốn cho các chủ đầu tư.

Ngoài ra, theo Goldman Sachs, nguồn vốn hạn chế và sự chênh lệch giá cả giữa người mua và người bán cũng khiến thị trường bất động sản thương mại trở nên ảm đạm.

Khối lượng giao dịch tháng 1 giảm -11% YoY. Hoạt động cho thuê văn phòng giảm -25% YoY và công nghiệp giảm -28% YoY .

Khoản nợ CRE 1,000 tỷ USD sẽ đáo hạn trong năm nay giống như một quả bom nổ chậm đối với các ngân hàng vừa và nhỏ (ước tính cung cấp lên tới 40% số khoản vay). Một số nhà phân tích cũng dự báo các ngân hàng này sẽ lâm vào khó khăn. Tuy nhiên nhìn chung, các vấn đề liên quan đến bất động sản thương mại sẽ không trở nên tồi tệ đến mức trở thành một cuộc khủng hoảng do:

Tỷ lệ văn phòng chiếm một phần tương đối thấp trong toàn bộ giá trị thị trường bất động sản.
Rủi ro CRE được chia nhỏ cho các bên mua CMBS và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.