Khủng hoảng bất động sản và chính sách kinh tế từ Mỹ đến Trung

PODCAST: Nền Kinh Tế Có Đang Đi tới Khủng Hoảng? - Bàn Luận Về Lạm Phát, Lãi Suất Và Khả Năng Suy Thoái

Trong podcast ngày hôm nay thì Steve và Linh Hà nói về:

• Tình hình lạm phát hiện nay và hướng đi của FED là gì?

• Khả năng xảy ra khủng hoảng kinh tế đến từ đâu?

• Suy thoái kinh tế ở Trung Quốc và Châu Âu ra sao?

Tuần qua, biên bản cuộc họp tháng 5 của Fed (FOMC Minutes) đã truyền tải thông điệp khá hawkish từ cơ quan điều tiết kinh tế lớn nhất thế giới này. Thái độ của các thành viên là: tiến trình giảm lạm phát đáng thất vọng + chính sách có thể chưa đủ thắt chặt.

Nhưng Fed càng giữ lãi suất cao thì nền kinh tế càng có khả năng suy thoái lớn hơn. Và lĩnh vực đầu tiên bị đe dọa trong môi trường lãi suất cao hiện nay chính là lĩnh vực Bất động sản (BĐS) thương mại tại Mỹ: nơi có nhu cầu thuê văn phòng đang giảm sút và căng thẳng trên thị trường vốn đang ở ngưỡng cao trào!

Trong khi tại bờ bên kia Thái Bình Dương, nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới là Trung Quốc vẫn đang vật lộn với tình trạng xấu chung sau cuộc khủng hoảng bong bóng BĐS gần 3 năm trước. Những nỗ lực từ chính phủ chỉ vực dậy được một phần nhỏ trong toàn cảnh sụp đổ của thị trường vốn hóa lớn nhất thế giới này.

Và điểm chung của cả Mỹ và Trung Quốc đó là: các nhà hoạch định kinh tế vẫn đang bế tắc về hướng đi chính sách!

Bài viết chuyên mục Kinh tế vĩ mô cuối tuần này của Viet Hustler sẽ phân tích rõ tình hình thị trường BĐS thương mại tại Mỹ và BĐS nhà ở tại Trung Quốc, trong bối cảnh chính sách kinh tế của 2 cường quốc thế giới này!

Mỹ: Khủng hoảng BĐS thương mại đã đến gần - nhưng Fed khó có thể cắt giảm lãi suất

Khủng hoảng BĐS thương mại leo thang tại Mỹ

Lần đầu tiên kể từ sau Khủng hoảng năm 2007-2008, trái phiếu thế chấp bằng nợ bất động sản thương mại (CMBS) với xếp hạng cao nhất (an toàn nhất) cũng phải ghi nhận khoản lỗ lớn: 

• Những người mua trái phiếu hạng AAA thế chấp bằng Tòa nhà 1740 Broadway New York chỉ được hoàn trả 74% số tiền đầu tư.

  • Các trái phiếu hạng thấp hơn bị lỗ 100% - các nhà đầu tư hạng trái phiếu này mất trắng USD 150.5 triệu.

  

  • FYI: Nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản nợ mortgage thành MBS

    • Sự kiện này đánh dấu căng thẳng leo thang trên thị trường BĐS thương mại:

• Những tổn thất đối với nhà đầu tư CMBS (dù là những trái phiếu xếp hạng an toàn nhất) đã hiện hữu: 

  • Tỷ lệ nợ CMBS quá hạn liên quan đến các tòa nhà văn phòng đã tăng cao hơn rất nhiều so với tỷ lệ nợ CMBS quá hạn nói chung.

    

Tỷ lệ xóa nợ BĐS thương mại (nhà đầu tư ghi nhận lỗ một phần hay toàn phần khoản đầu tư do không đòi lại được nợ) cũng đang trên đà tăng cao:

• Hiện đã cao gấp đôi mức đỉnh hồi Covid (năm 2020).

  

Những căng thẳng kể trên là do cả nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan:

• So với Châu Á và Châu Âu, tỷ lệ quay lại văn phòng làm việc hậu Covid của người Mỹ đang ở mức thấp nhất:

  • Điều này gia tăng thêm căng thẳng trên thị trường BĐS thương mại.

    

• Trong khi đó, môi trường lãi suất cao càng khiến cho việc bán đi các BĐS thương mại ngày một khó khăn:

  

• Do đó, BĐS thương mại văn phòng là mảng BĐS đang trong tình trạng căng thẳng nhất hiện nay:

  

Nếu thực sự khủng hoảng BĐS thương mại xảy ra tại Mỹ, hệ thống ngân hàng sẽ gánh chịu tổn thất lớn nhất!

• FYI: Các khoản vay nợ BĐS đang chiếm…

  • 13% bảng cân đối kế toán của các ngân hàng lớn và

  • 44% bảng cân đối kế toán của các ngân hàng nhỏ địa phương (regional banks).

• Nếu Fed và FDIC không kịp thời hành động, điều này có thể gây ra làn sóng bank-run do tâm lý lo sợ của người gửi tiền - khiến khủng hoảng ngân hàng mở rộng!

  • Về phía Fed: giải pháp tốt nhất Fed có thể làm là nhanh chóng hạ lãi suất.

Tuy nhiên với tình hình lạm phát cao và tỷ lệ thất nghiệp thấp – mô hình cân bằng lãi suất của Fed lại không cho phép điều đó!!

Kế hoạch lãi suất high(er)-for-longer từ Fed  

Biên bản cuộc họp FOMC tháng 5 từ Fed tuần qua chỉ có thể miêu tả bằng 1 từ duy nhất: HAWKISH.

Trong đó, có 2 điểm chính mà Fed muốn truyền tải đến thị trường:

1. Tiến trình giảm lạm phát không đủ nhanh như kỳ vọng.

2. Fed không vội cắt giảm lãi suất - và đề xuất lãi suất hiện tại được giữ nguyên lâu hơn – hoặc thậm chí tăng lãi suất.

Vấn đề 1: Lạm phát

Tại Mỹ: lạm phát giảm chậm là do tăng trưởng việc làm và lương còn mạnh mẽ.

• Tiền tiết kiệm dư thừa sau Covid khiến chi tiêu mạnh mẽ vào năm 2023

• Chi tiêu còn thì nhu cầu còn – doanh nghiệp tiếp thuê thêm lao động

• Nhiều việc làm được tạo ra lại tiếp tục thúc đẩy chi tiêu.

=> Đây là vòng tròn luẩn quẩn khiến lạm phát tại Mỹ giảm rất chậm

Tuy nhiên tin tốt là tiết kiệm dư thừa trong dân chúng đã cạn kiệt và thị trường lao động đã trên đà bình thường hóa:

=> Tiến trình giảm lạm phát sẽ sớm tăng cường trong nửa cuối năm 2024

• Đọc thêm: Thị trường lao động và tiêu dùng đẩy lùi giấc mơ soft-landing

• Đặc biệt khi những sản phẩm thiết yếu đối với người dân trở lên đắt đỏ: sẽ thúc đẩy người dân giảm chi tiêu sớm.

  

• Tất nhiên, điều này chỉ xảy ra nếu không có cú shock nguồn cung nào lớn!

  • Nhưng với căng thẳng địa chính trị gần đây thì cũng khó có thể chắc chắn.

  • FYI: Giá vận tải từ Châu Á sang Châu Âu và Mỹ lại đang tăng trở lại!

    

Vấn đề 2: Về vấn đề lãi suất và nguy cơ suy thoái

Như Viet Hustler từng nhiều lần nhấn mạnh, lạm phát còn cao + tỷ lệ thất nghiệp còn giảm thì Fed vẫn phải giữ lãi suất cao — theo đúng mô hình cân bằng kinh tế.

• Đọc thêm: Cơ sở cho quyết định về lãi suất của Fed

Tuy nhiên, hiện tại, một vài mô hình kinh tế đều chỉ ra lãi suất trung lập (neutral rate) đã hạ nhiệt so với giai đoạn trước.

• FYI: Lãi suất trung lập (neutral rate) là lãi suất tương xứng để đảm bảo nền kinh tế được toàn dụng lao động và lạm phát ở mức mục tiêu 2%. 

  • Neutral rate không quan sát được thực tế như lãi suất thị trường mà chỉ được ước tính thông quan mô hình cân bằng vĩ mô.

• Và nếu lãi suất thực tế (R_t) cao hơn lãi suất trung lập quá nhiều (R^n_t) theo mô hình của Fed bên dưới:

  => Sản lượng công nghiệp xgap_t sẽ giảm (so với giai đoạn cân bằng)!

• Do vậy nguy cơ suy thoái đang càng tăng cao tại thời điểm hiện tại:

  • Hiện đường cong lợi tức trái phiếu 10Y-2Y vẫn đang tiếp tục đảo chiều.

    

Vậy khi nào là thời điểm Fed cần cắt lãi suất?

• Viet Hustler giữ nguyên quan điểm dựa trên mô hình kinh tế:

  • Fed sẽ cắt giảm lãi suất -25bps (so với lãi suất cân bằng) khi lạm phát có dấu hiệu giảm đáng kể (PCE giảm ~ -20bps) và tỷ lệ thất nghiệp tăng tương ứng (+25bps). 

    • Nguyên nhân xem tại: Cơ sở cho quyết định về lãi suất của Fed

    • Tuy nhiên, từ lo ngại của các thành viên Fed, lãi suất hiện tại có thể vẫn thấp hơn lãi suất cân bằng của mô hình (not restrictive enough).

• Còn dưới đây là dự đoán của các ngân hàng lớn về thời điểm và mức độ cắt lãi suất của Fed năm nay:

  

Trung Quốc: chính sách kinh tế nhỏ lẻ không đủ vực dậy thiệt hại từ khủng hoảng BĐS

Nỗ lực của chính phủ còn quá nhỏ so với thiệt hại của bong bóng BĐS đối với nền kinh tế

• Những tuần qua, tin vui về gói cứu trợ BĐS 1000 tỷ CNY của chính phủ Trung Quốc đã khiến cổ phiếu ngành xây dựng và BĐS tại đây tăng trưởng mạnh.

  • FYI: Cổ phiếu của nhà phát triển BĐS Vanke Trung Quốc quay đầu tăng trở lại khi Trung Quốc tung ra gói cứu trợ trên + Vanke thành công huy động 4 tỷ USD vốn đầu tư.

  

• Và có khá nhiều chính sách thúc đẩy kinh tế được thực hiện trước đó:

  • Các chính sách kích thích tăng trưởng của Trung Quốc đầu năm 2024

  • Tình hình của thị trường vốn sau các chính sách hỗ trợ.

• Nhiều nhà kinh tế còn cho rằng, PBOC cố tình để đồng Yuan trượt giá để thúc đẩy tăng trưởng xuất khẩu trước tình trạng nhu cầu toàn cầu giảm:

  

Tuy nhiên, những nỗ lực của chính phủ Trung Quốc để vực dậy ngành BĐS và tiêu dùng còn rất nhỏ so với tổn thất từ việc vỡ bong bóng BĐS trong hơn 2 năm qua:

• Giá nhà xây mới tại Mỹ vẫn tiếp tục sụt giảm trong tháng 4/2024:

  

• Kéo theo mức sụt giảm doanh số bán nhà tại Trung Quốc từ mức đỉnh năm 2021 cao ~ 2x so với doanh số thị trường xe hơi tại đây.

  • Mức sụt giảm này tương đương với hơn - CNY 10,000 tỷ doanh số giảm trong chưa đến 3 năm – gấp 10 lần so với gói cứu trợ CNY 1,000 tỷ!

  

• Cùng với việc giá trị BĐS (tài sản tiết kiệm truyền thống của nhiều hộ gia đình Châu Á) sụt giảm, nhu cầu tiêu dùng cũng vì thế mà giảm theo:

  • Lượng hàng tồn kho tại Trung Quốc tăng lên đỉnh điểm:

    • Không phải vì để chờ bán ra do nhu cầu cao – mà đơn giản phản ánh việc sản xuất dư thừa so với nhu cầu.

  

• Mặc dù có sự chuyển biến tích cực nhẹ, thì vẫn có hơn >50% doanh nghiệp Trung Quốc báo cáo doanh thu thấp hơn dự kiến trong Q1/2024.

  

Thị trường chứng khoán cũng không phục hồi đồng đều - thị trường nợ ảm đảm

• Sự phục hồi của sàn chứng khoán Trung Quốc đa phần đến từ sàn Hongkong nhiều hơn là các sàn Đại Lục

  

• Điều thú vị là các công ty niêm yết ở cả 2 sàn Hongkong và Đại Lục lại được giao dịch với giá cả khác nhau:

  • Cùng 1 cổ phiếu giao dịch tại Hongkong có mức chiết khấu thấp hơn - trong khi tại sàn Đại Lục lại có chiết khấu cao (risk premium cao hơn).

  • Điều này cho thấy nhà đầu tư vẫn còn lo ngại về mức độ minh bạch và rủi ro đi kèm của các sàn Đại Lục.

  

• Trong khi thị trường vay vốn lại cực kỳ ảm đảm: các hoạt động cho vay lần đầu tiên tăng trưởng âm (đặc biệt là vay ngân hàng không chiết khấu).

  • Đơn giản vì nhu cầu thấp, doanh nghiệp không có ý định vay vốn mở rộng hoạt động kinh doanh.

    

Chính sách không kích thích được tăng trưởng tiêu dùng

• Trong tháng 4, lượng tiền rút ròng của người dân ra khỏi hệ thống ngân hàng ở mức cao kỷ lục ~ 3.9 nghìn tỷ CNY:

  • Trong đó 1.9 nghìn tỷ USD được rút ra bởi các hộ gia đình.

    

  • Số tiền này một phần được chuyển qua đầu tư vào các quỹ Mutual Funds trái phiếu — do lợi tức tờ trái phiếu siêu dài hạn của Chính phủ Trung Quốc khá hấp dẫn.

    

• Một phần khác được đầu tư vào thị trường chứng khoán:

  • Đặc biệt khi sàn chứng khoán Thượng Hải và Hongkong đang tăng trưởng trở lại + doanh nghiệp tăng trường chi trả cổ tức.

    

Đây chính là điểm khó của các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc! 

» Điều họ phải làm là kích thích tiêu dùng (phía cầu tiêu dùng):

• Nhưng những chính sách kích thích hiện tại lại chủ yếu đánh vào doanh nghiệp (phía cung hàng hóa) – mà doanh nghiệp thì lại đang sản xuất thừa.

• Trong khi việc huy động vốn của chính phủ và trả cổ tức của doanh nghiệp lại khuyến khích người dân dùng tiền đi đầu tư thay vì tiêu dùng

=> Tình trạng này có thể càng làm gia tăng vấn đề giảm phát/ thiểu phát!

KẾT LUẬN

Môi trường lãi suất cao tại Mỹ đang đe dọa đến thị trường vốn — mà thị trường đầu tiên có khả năng sụp đổ sớm là BĐS thương mại. CMBS xếp hạng AAA có thể coi là loại chứng khoán/trái phiếu an toàn nhất trên thị trường BĐS thương mại — hiện nay cũng đã có nguy cơ lỗ vốn đối với nhà đầu tư. Đây chính là lời cảnh báo về sự bùng nổ của Khủng hoảng BĐS thương mại tại Mỹ!

Nguyên nhân cho những nguy cơ rình rập lên thị trường BĐS thương mại bao gồm từ cả phía nhu cầu thấp (do tỷ lệ trở lại văn phòng hậu Covid thấp) lẫn môi trường vĩ mô xấu do lãi suất cao khiến việc quay vòng vốn khó khăn. Và đối tượng chịu ảnh hướng lớn nhất nếu khủng hoảng BĐS thương mại xảy ra chính là hệ thống ngân hàng - trụ cột của nền kinh tế!

Ngược lại, Trung Quốc lại đang có giá trị BĐS nhà ở ngày một xuống dốc khiến người dân phải thắt lưng buộc bụng — nguyên nhân chính dẫn đến giảm phát tại đây. Sự phục hồi của thị trường vốn cũng không đồng đều và chắc chắn.

Điểm chung của Mỹ và Trung Quốc là sự bế tắc trong chính sách.

• Các chính sách của Trung Quốc hiện tại khá rối ren: chủ yếu chỉ có tác dụng lên doanh nghiệp — mà ít có tác dụng nhiều lên nhu cầu chi tiêu của người dân. Trong khi việc vực dậy thị trường chứng khoán và phát hành trái phiếu đặc biệt lại đang thu hút người dân tiết kiệm thay vì tiêu dùng!

• Còn Fed thì lại đang hawkish trở lại — đơn giản vì các thành viên Fed đang dần mất kiên nhẫn đối vời tiến trình giảm lạm phát chậm chạp. Tuy nhiên, lãi suất cao trong thời gian càng dài thì nguy cơ suy thoái sẽ càng tăng nhanh. Các ngân hàng lớn đều đồng loạt giữa nguyên quan điểm Fed sẽ phải hạ lãi suất vào cuối năm nay.

Giảm giá 99% tài khoản 250k của Apex (code: STEVELE2024) - kéo dài tới 05/30

Giảm giá 99% tài khoản 250k Tradovate

CODE GIẢM GIÁ: STEVELE2024