Khủng hoảng bất động sản thương mại và tiêu dùng đang diễn ra như thế nào?

Dù Viet Hustler đã cảnh báo từ trước, thì trong tuần qua, hàng loạt những sự kiện trên thị trường Bất Động Sản (BĐS) và dữ liệu tiết kiệm tiêu dùng tại Mỹ đã đưa ra một lời cảnh báo rõ ràng hơn nữa:

Nhưng đằng sau 2 cuộc khủng hoảng nhỏ lẻ này chính là nguy cơ của 2 cuộc khủng hoảng lớn hơn đối với nền kinh tế Mỹ: Khủng hoảng ngân hàng và Suy thoái kinh tế. 

Theo dòng các sự kiện kinh tế tài chính tuần qua, bài viết Kinh tế vĩ mô  cuối tuần của Viet Hustler sẽ đưa ra một cái nhìn hệ thống đối với các dữ liệu và sự kiện trên thị trường BĐS thương mại và hoạt động tiết kiệm của hộ gia đình tại Mỹ. 

Qua đó, Viet Hustler cũng đưa ra nhận định cá nhân về khả năng khủng hoảng ngân hàng và suy thoái kinh tế trong năm 2024.

Disclaimer: Một vài nhận định dưới đây hoàn toàn là ý kiến cá nhân của nhóm tác giả, có thể không chính xác, đặc biệt không phải là lời khuyên đầu tư! Vì vậy Viet Hustler không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ quyết định đầu tư nào của độc giả dựa trên bài viết này.

Khủng hoảng bất động sản thương mại: cảnh báo khả năng khủng hoảng ngân hàng (banking crisis)

• Nếu vài tháng trước, thị trường BĐS Trung Quốc vẫn còn là rủi ro chính được quan tâm bởi các quản lý của quỹ đầu tư lớn…

• … thì hiện tại BĐS thương mại tại Mỹ đã “vươn lên” trở thành mối lo lớn nhất trong các rủi ro của hệ thống tín dụng (chart bên dưới).

• Đây là điều đã được Viet Hustler tiên liệu từ 6 tháng trước:

  • Bài viết liên quan: Còn gì chờ đợi nền kinh tế sau những cuộc khủng hoảng đầu năm (phần cuối bài viết).

• Hơn hết, chính sách làm việc remote hoặc hybrid + động thái sa thải nhân viên văn phòng của các doanh nghiệp + lãi suất vay vốn cao là 3 nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của các chủ sở hữu tòa nhà văn phòng.

Có rất nhiều sự kiện đã diễn ra phản ánh những khó khăn mà thị trường bất động sản thương mại đang đối mặt (dù dữ liệu cứng không có quá nhiều), bao gồm:

• Hồi tháng 9/2023: một tòa nhà văn phòng 6 tầng ở Manhattan đã được bán với mức giá USD 16.5 triệu – chỉ bằng 25% chi phí xây dựng và phát triển mà chủ sở hữu bỏ ra trước đó (khoảng USD 90 triệu vào năm 2019).

  

• Đầu tháng 10: Rite Aid Corp. đã công bố đóng cửa hàng loạt các cửa hàng trên tổng cộng 154 địa điểm – gây thiệt hại cho các bên cho thuê mặt bằng. 

  

  • Trong đó, có 12 mặt bằng lớn tại các trung tâm thương mại được sở hữu bởi các quỹ đầu tư bất động sản (REIT), gây thiệt hại không nhỏ cho các quỹ này.

    

• Sự sụp đổ của We-Work gióng lên hồi chuông cảnh báo với thị trường BĐS thương mại.

• Các tòa nhà văn phòng tại New York đang phải chuyển thành các tòa nhà chung cư cho thuê.

  

• Đầu tuần qua: Deutsche Bank thông báo sẽ ghi nhận mức lỗ -USD 350 triệu từ tòa nhà văn phòng tại New York mà họ mua lại vào năm 2014…

  • … sau khi đối tác thuê chính, Bank of America, rời đi khiến tỷ lệ lấp đầy của tòa nhà văn phòng này sụt giảm còn có 31%.

  

• Đến giữa tuần: Draper & Kramer (chủ đầu tư BĐS thương mại kỳ cựu tại Chicago) đã bán đi khu chung cư cao tầng gồm 275 căn mới xây ở South Loop - Chicago, với giá chỉ USD 59 triệu.  

  • Trước đó, hồi năm 2020, Draper & Kramer đã vay USD 69 triệu để xây dựng khu chung cư này.

  • Sự kiện này đánh dấu khả năng khủng hoảng BĐS thương mại đã lan sang BĐS nhà ở.

  

• Hiện nay, giá trị thị trường của khối doanh nghiệp BĐS đang chiếm tỷ trọng càng ngày càng ít đi trong chỉ số S&P500 (hiện chỉ chiếm dưới 5%).

  

Dữ liệu bên chart bên dưới khá cũ nhưng cũng chỉ ra thực tế rằng: 

• Các khoản vay BĐS thương mại (CRE) đã giảm sút vào đầu năm nay khi lãi suất thế chấp tăng cao – nhưng đây không phải điểm mấu chốt.

• Điểm mấu chốt là số lượng các hợp đồng vay BĐS thương mại được thực hiện trong năm 2021 (và các giai đoạn trước) quá cao – những khoản vay này đều được khóa ở mức lãi suất thấp.

  

• Điều này tạo nên khó khăn cho các ngân hàng hiện tại, khi lãi suất vay vốn của họ đã lên cao nhưng họ chỉ nhận lại mức lợi tức cực thấp từ các khoản đầu tư cũ.

Gánh nặng của khủng hoảng BĐS thương mại lại, đặc biệt, được đặt lên vai các ngân hàng nhỏ khu vực (regional banks):

• …khi họ đang nắm giữ >70% giá trị các hợp đồng vay BĐS thương mại:

• Trong khi họ cũng là người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ vấn đề bank-run sau sự sụp đổ của SVB.

  • Lượng tiền gửi (deposit) sụt giảm tại các ngân hàng nhỏ, người dân chuyển qua gửi tiền tại các ngân hàng lớn hoặc các quỹ thị trường tiền tệ (MMF).

    

  • FYI: Tuần vừa qua, các ngân hàng nhỏ chứng kiến dòng tiền deposit chảy ra - USD 3.3 tỷ…

    – khiến Fed phải tăng tổng khoản tài trợ kỳ hạn dành cho các ngân hàng thương mại (BTFP) lên mức kỷ lục: USD 114 tỷ.

    

Điều gì đến cũng sẽ đến, nợ quá hạn đối với các khoản vay BĐS thương mại trong hệ thống ngân hàng đã đạt mức cao nhất trong vòng 10 năm.

Chỉ còn là vấn đề thời gian cho đến khi khủng hoảng hệ thống tại các ngân hàng nhỏ diễn ra theo sau cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực BĐS tại Mỹ!

Suy thoái hay không suy thoái? Dấu hiệu từ tiền tiết kiệm dư thừa của người dân Mỹ.

• Việc tiêu dùng là biến số chính ảnh hưởng đến nguy cơ suy thoái hiện tại đã được Viet Hustler nhấn mạnh nhiều lần qua các bài viết về thị trường và kinh tế vĩ mô.

  (Do tăng trưởng tiêu dùng đang chiếm đến 68% tăng trưởng kinh tế Mỹ hiện tại).

• Bài viết liên quan: Nguy cơ suy thoái trở lại qua những biến động kinh tế gần đây

Tuy nhiên, dữ liệu mới nhất về tiết kiệm dư thừa (excess savings) của người dân đang cảnh báo một thông điệp rõ ràng:

• Lượng tiền tiết kiệm dư thừa (excess savings) cộng dồn trong dân chúng đã giảm đáng kể so với mức đỉnh từ năm  trong năm 2021.

• Tuy nhiên, vẫn còn một lượng tiền tiết kiệm dư thừa (~433 tỷ USD) trong dân chúng còn lại từ giai đoạn QE kích thích kinh tế 2020-2021.

  

  • Lưu ý, excess saving khác saving bình thường ở chỗ: excess saving là khoản tiền tiết kiệm không mong muốn hoặc không có trong kế hoạch tiết kiệm của người dân (thường là do 1 cú shock kinh tế khiến họ có thêm tiền hoặc có tiền mà không thể tiêu, VD: Covid-19…)

    (FYI: Nghiên cứu của Cleveland Fed về Excess Savings)

  • Vì vậy, một khi excess saving còn, thì người dân vẫn còn tiền để tiêu dùng, nền kinh tế sẽ không đi vào suy thoái nhưng đổi lại lạm phát sẽ khó giảm hơn (do nhu cầu tiêu dùng còn cao).

Vì sao excess saving lại quan trọng trong tăng trưởng hay suy thoái kinh tế?

Do khoản tiền excess savings cao giai đoạn Covid, ảnh hưởng của chu kỳ tăng lãi suất lần này lên tăng trưởng GDP có độ trễ hơn rất nhiều so với các chu kỳ trước đó.

• Đối với các chu kỳ khác: các khoản đầu tư vào nhà ở và hoạt động sản xuất đã ngay lập tức giảm sút từ giai đoạn đầu sau khi Fed tăng lãi suất…

  • … biểu hiện cho hoạt động đầu tư kinh tế thu hẹp nhanh hơn. 

• Nhưng trong chu kỳ lần này: hoạt động đầu tư nhà ở và sản xuất vẫn diễn ra mạnh mẽ trong giai đoạn đầu – do nhu cầu vẫn còn cao (người dân vẫn còn tiền),

  • Các hoạt động kinh tế này chỉ thực sự sụt giảm gần đây.   

  

• Do lượng excess savings còn khá dồi dào, lạm phát dịch vụ cũng trở lên dai dẳng: nhu cầu giải trí dịch vụ của người dân cao hơn hẳn các chu kỳ trước, bất chấp tiến trình tăng lãi suất nhanh hơn của Fed (chart bên dưới - bên trái).

• Bên cạnh các khoản đầu tư vào nhà ở thấp đi (do lãi suất thế chấp cao), nhưng người dân đầu tư vào các khoản phi nhà ở lại tăng nhanh (chart bên phải).

  • – nguyên nhân cũng vì người dân còn excess saving, và lợi tức trên thị trường lại khá cao để đầu tư. 

  

Tuy nhiên, excess savings đang dần cạn kiệt …

• Excess savings đang bị bào mòn với tốc độ chậm hơn so với dự đoán của San Francisco Fed trước đó (chart bên dưới). Nhưng lượng excess saving này chắc chắn sẽ kết thúc sớm (phân tích bên dưới) -- điều này cũng tạo ra 2 hiệu ứng trái chiều:

  • Lạm phát có thể sẽ sớm giảm về mức 2% target của Fed.

  • Nhưng khả năng nền kinh tế đi vào suy thoái cũng sẽ cao hơn khi tấm đệm tiêu dùng mạnh mẽ từ người dân Mỹ dần biến mất.

• Hơn nữa, New York Fed cảnh báo khả năng “phòng thủ tài chính” của các hộ gia đình tại Mỹ đang giảm sút: 

  • … khi chỉ có 65.8% các hộ gia đình có khả năng chi trả nếu có một khoản chi phí bất ngờ USD 2000 ập đến — tỷ lệ chi trả thấp nhất chưa từng có.

    

Vì vậy, cho dù excess saving khiến ảnh hưởng của chu kỳ tăng lãi suất lần này lên GDP đến muộn, thì ảnh hưởng này vẫn đang đến gần, và có thể trở lên trầm trọng do cú shock điều chỉnh tiêu dùng bất ngờ từ người dân …

(khi người dân đang chi tiêu mạnh mẽ bỗng dưng ngừng chi tiêu). 

• Thật vậy, tiêu dùng sẽ sớm chậm lại vì 3 lý do:

  • (1) Thu nhập khả dụng thực tế đã giảm xuống dưới xu hướng trước dịch Covid (chart bên dưới - bên trái).

  • (2) Dự đoán các khoản excess savings sẽ bị tiêu hết vào cuối Quý I/2024 (chart bên dưới - bên phải).

    

  • (3) Ngay cả việc sử dụng các khoản vay tín dụng để tài trợ cho chi tiêu từ người dân cũng dần biến mất (người dân sẽ không vay thêm nợ để tiêu dùng…)

    • mức tăng trưởng tín dụng tiêu dùng trong 3 tháng gần nhất giảm còn 1%, 

    • con số tăng trưởng Y/Y cũng chỉ còn 3.5% (thấp hơn mức trung bình 5%).

      

=> Chúng ta vẫn nên chuẩn bị cho tình huống xấu nhất là suy thoái sẽ sớm xảy ra.

• Nếu trước kia, leading indicator (các chỉ số dự báo trước) của nền kinh tế nói rằng suy thoái “sắp xảy ra”… thì nay coincident indicator (chỉ số phản ánh đồng thời tình hình kinh tế hiện tại) chỉ ra rằng, suy thoái đã đến gần.

  • Philly Fed thu thập dữ liệu cho Coincident Indicator hàng tháng của 50 tiểu bang tại Mỹ để theo dõi các hoạt động kinh tế đang diễn ra. 

  • Trong đó, chỉ số khuếch tán của coincident indicator (coincident diffusion index – CDI) = % các bang đối mặt với mức độ báo động suy thoái của hoạt động kinh tế, cũng được công bố.

  • Hiện tại, chỉ có khoảng 25% kinh tế các bang vẫn đang tăng trưởng theo tháng (M/M).

  • Nhưng so với 3 tháng trước, có khoảng -25% các bang tại Mỹ đang đối mặt với sự sụt giảm trong hoạt động kinh tế.

    

KẾT LUẬN

Các dữ liệu cứng (dữ liệu thống kê chính thống) về những khủng hoảng trên thị trường BĐS thương mại vẫn chưa có nhiều (hoặc chưa được tổng hợp/công bố rõ ràng). Tuy nhiên, các sự kiện trong những ngày qua đều phản ánh việc các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS đã cảm nhận sâu sắc những khó khăn mà cuộc khủng hoảng vô hình này đem lại. 

Từ Deutsch Bank cho đến Draper & Kramer (chưa kể các doanh nghiệp nhỏ khác), từ New York City cho đến Chicago, đều mang chung câu chuyện về những thua lỗ của các doanh nghiệp đầu tư BĐS — do lãi suất vay cao lên trong khi tỷ lệ bỏ trống của các tòa nhà ngày một nhiều.

Ảnh hưởng liên đới từ lĩnh vực BĐS thương lại lên hệ thống các ngân hàng nhỏ (regional banks) là quá rõ ràng.

• Nhóm ngân hàng này, vốn vẫn đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ chiều hướng xấu đi của bank-run, thì lại phải hứng chịu những thua lỗ từ các khoản cho vay BĐS thương mại với lãi suất thấp nhiều năm trước.

• Chưa kể đến việc các khoản nợ BĐS thương mại quá hạn trả đã ngày một tăng cao.

• Chỉ còn là vấn đề thời gian cho đến khi chúng ta thấy được rõ ràng đợt khủng hoảng đến với nhóm các ngân hàng này.

Bên cạnh lĩnh vực ngân hàng, nền kinh tế Mỹ còn một biến số quan trọng khác, đó là sự cạn kiệt của lượng tiền tiết kiệm dư thừa trong dân cúng từ giai đoạn Covid. Trong hơn 1 năm qua, lượng tiền này là tấm nệm chống lưng cho tăng trưởng kinh tế Mỹ. Tuy nhiên, dữ liệu mới nhất cho thấy tốc độ giảm của excess savings đang đi khá nhanh. Và dự kiến, đến quý I/2024, người dân sẽ dùng hết khoản tiền tiết kiệm dư thừa. Đó cũng có thể là lúc suy thoái ập đến đối với nền kinh tế Mỹ!