Bất Động Sản: Cơn ác mộng của Trung Quốc vẫn còn tiếp diễn

Những Mối Đe Dọa Tới Kinh Tế Mỹ Và Vị Thế Đồng Dollars Là Gì?

Số liệu CPI tuần qua cho thấy lạm phát tiếp tục đi xuống theo mong đợi của thị trường, tại sao FED lại hạ số lần cắt lãi suất và nâng dự báo lạm phát trong năm nay?

Dữ liệu việc làm tiếp tục ổn định, tại sao Powell lại cảm thấy lo sợ cho nền kinh tế trong năm 2025?

Saudi Arabia có thể chấm dứt thỏa thuận chỉ bán dầu bằng đồng Dollars, liệu đây có phải là sự kiện đánh dấu sự chấm hết cho vị thế của đồng Dollars?

Dữ liệu Kinh tế vĩ mô tuần qua tại Trung Quốc cho thấy CPI tháng 5 tại nước này vẫn đang nằm trong vùng thiểu phát trầm trọng. Con số lạm phát trì trệ càng lâu dài thì càng có khả năng nền kinh tế có thể sẽ rơi vào thập kỷ mất mát như Nhật Bản.

Nhiều nỗ lực vực dậy tiêu dùng tại Trung Quốc sẽ không mấy khả quan nếu giá Bất Động Sản (BĐS) vẫn còn tiếp tục lao dốc!

Khoản lỗ từ BĐS càng thúc đẩy người dân thắt lưng buộc bụng: dừng chi tiêu để tiết kiệm đầu tư. Kinh tế kéo dài tình trạng thiểu phát — còn các công ty tài chính tại Trung Quốc lại ngồi trên “đống tiền mặt” được đầu tư từ đại chúng. Nhưng vì nhu cầu tiêu dùng nội địa sụt giảm nên nhu cầu vay nợ của nhiều doanh nghiệp cũng đang đi xuống trong tháng 5 vừa qua!

Cho nên có thể nói: mọi vấn đề nghiêm trọng của kinh tế Trung Quốc vẫn luôn đến từ sự đình trệ trên thị trường Bất Động Sản những năm qua.

Do vậy, bài viết kinh tế vĩ mô tuần này của Viet Hustler sẽ tiếp tục cập nhật về “nỗi đau” của nền kinh tế Trung Quốc mang tên “Bất Động Sản” này!

Dữ liệu mới nhất về thị trường BĐS Trung Quốc: Gói cứu trợ 1000 tỷ BĐS liệu có “thấm”?

Nhu cầu thấp không phải là vấn đề duy nhất: nguồn cung thừa thãi càng làm trầm trọng hơn vấn đề của BĐS Trung Quốc

Nguồn cung nhà “thừa thãi” trong bối cảnh nhu cầu mua nhà ở mức đáy khiến thị trường BĐS càng chìm sâu:

• Bloomberg đưa tin đang có khoảng ~60 triệu nhà ế ẩm - ngay tại các thành phố lớn ở Trung Quốc: 

  

• Thời gian trung bình để bán được một căn BĐS nhà ở đã tăng lên 26.8 tháng.

  

• Bắc Kinh là thành phố bán nhà khó khăn nhất (nhà bỏ trống gần 49 tháng mới bán được)…

• … trong khi Vũ Hán lại là nơi có nhiều diện tích nhà ở không bán được nhất.

  

• Những năm trước, giá BĐS tăng cao đã thúc đẩy hoạt động xây dựng nhà ở, nên giờ đây nguồn cung nhà “thừa thãi” khi nhu cầu mua sụt giảm:

  • Trung Quốc hiện có 390 triệu m2 nhà ở đã hoàn thiện mà chưa bán được.

  • Con số này đã trở thành gánh nặng tài chính cho các nhà phát triển BĐS.

    

Việc nguồn cung nhà đang “thừa thãi” trong bối cảnh nhu cầu mua nhà cực yếu đã khiến cho giá nhà tại Trung Quốc tiếp tục giảm sâu hơn nữa:

• Chỉ số giá nhà tại Trung Quốc giảm -0.6% m/m trong tháng 4 (mức giảm lớn nhất kể từ năm 2014)

  

• Giá nhà xây mới giảm -3.5% y/y - giá nhà cũ giảm đến -6.8% y/y trong tháng 4.

• Số liệu mới nhất (ngày 06/17): Giá nhà mới xây tháng 5 tiếp tục giảm -4.3% y/y, giá nhà cũ còn giảm sâu hơn: -7.5% y/y.

  

BĐS Trung Quốc đang ở đâu sau gói cứu trợ 1000 tỷ CNY?

Gói cứu trợ 1000 tỷ CNY tập trung cho ngành BĐS của chính phủ Trung Quốc đang khai thác từ 2 khía cạnh:

1 - Chính phủ Trung Quốc– thông qua các ngân hàng quốc doanh, đã sớm hỗ trợ các nhà phát triển BĐS trong vấn đề về vốn.

• Do vậy, vào tháng 5, Vanke - nhà phát triển BĐS lớn tại Trung Quốc, đã kịp có đủ nguồn vốn để trả nợ – tránh cảnh vỡ nợ và thanh lý tài sản:

  

Nhưng hết đợt nợ đáo hạn này sẽ còn đợt nợ đáo hạn khác: quan trọng là các nhà phát triển BĐS này có bán được nhà để trả các đợt nợ tiếp theo hay không?

• Thực tế, 2 nhà phát triển BĐS thương mại lớn: Longfor và Vanke đang nắm giữ giá trị các BĐS (chưa được thế chấp) lớn hơn giá trị các khoản nợ ngắn hạn phải trả.

  • Tức nếu họ không bán được nhà – họ sẽ không có tiền để trả các khoản nợ đang sắp đáo hạn tới đây => họ có thể sẽ tiếp tục vỡ nợ.

2 - Chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực thúc đẩy nhu cầu mua nhà:

• Hàng loạt chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nhu cầu bao gồm: 

  • Giảm lãi suất mortgage và lượng tiền trả trước (down payment), 

  • Giảm thiểu các tiêu chuẩn xét duyệt khả năng trả nợ của người mua…. 

  … được thực hiện từ tháng 5 sau khi gói cứu trợ được đưa ra (chi tiết tại đây).

• Sẽ cần vài tháng nữa để biết liệu chính sách này có thúc đẩy gia tăng các hợp đồng vay mortgage để mua nhà hay không…

• … nhưng cho đến hết quý I/2024, tăng trưởng nợ mortgage cá nhân tại Trung Quốc đang ở mức âm — người dân không thiết tha lắm để vay nợ mua nhà.

  

Thật ra, tâm lý e ngại trong nhu cầu mua nhà của người dân hoàn toàn dễ hiểu — khi giá nhà vẫn tiếp tục giảm trong những tháng qua như kể trên:

• Recall: Tính từ năm 2000,

  • ~56% hợp đồng bán nhà tại Trung Quốc được bán sau năm 2015

  • ~ 38% được bán sau năm 2018 (khi giá BĐS bắt đầu bùng nổ).

    

  • Khi giá bất động sản cũ (second hand) giảm xuống mức dưới giá năm 2018 như hiện tại — đã khiến gần 40% chủ sở hữu nhà cũ bị lỗ vốn với các khoản vay mortgage cao trước kia.

• Do vậy, nếu người dân còn e ngại giá nhà còn giảm thì họ sẽ không muốn vay thêm nợ để mua nhà! (dù chính sách mortgage có đang tốt đi chăng nữa).

Vì vậy, tình trạng đi xuống của thị trường nhà đất tại Trung Quốc trong một thời gian dài (~3 năm) như trên – đã khiến tâm lý của người mua cực kỳ bi quan.

Các khía cạnh mà chính sách hỗ trợ của Trung Quốc muốn chạm tới có thể vẫn chưa đủ triệt để – hoặc cần rất nhiều thời gian hơn nữa (và nhiều tiền hơn nữa) để chúng thực sự có hiệu lực!

Bi quan với kinh tế trong nước: mở đường cho làn sóng đầu tư “xa bờ”

Các khoản lỗ BĐS tiếp tục kéo tụt nhu cầu tiêu dùng trong nước

Vẫn là câu chuyện cũ: Các khoản đầu tư BĐS thua lỗ khiến cho người dân Trung Quốc tiết kiệm đầu tư càng nhiều thay vì tiêu dùng.

Tình trạng thiểu phát ​​tại Trung Quốc khiến lo ngại về việc nhu cầu yếu có thể thực sự sẽ kéo quốc gia này vào một thập kỷ mất mát như Nhật Bản: 

• CPI tháng 5 vừa qua chỉ tăng +0.3% y/y (< ước tính +0.4% y/y), chỉ đủ để thoát khỏi cảnh giảm phát (lạm phát âm) nhưng lại thể hiện sự trì trệ của tiêu dùng.

• Lạm phát từ đầu bán buôn PPI vẫn tiếp tục chuỗi giảm phát từ hồi năm 2022.

  

• Tăng trưởng bán lẻ vào tháng 4 của Trung Quốc chỉ đạt +2.3% y/y – thấp hơn rất nhiều so với con số ước tính +3.8% y/y.

  

Động lực để “tìm cách” đầu tư ra nước ngoài!

Vậy, khi người dân không tiêu tiền mà tiết kiệm để đầu tư trong nước: liệu họ có đạt được lợi nhuận như mong muốn?

Bloomberg đưa tin: “Các công ty đầu tư tài chính tại Trung Quốc hiện đang ngồi trên đống tiền do người dân gửi tiết kiệm để đầu tư vào các tài sản tài chính lợi nhuận cao.”

Tuy nhiên, trước đó, Viet Hustler đưa tin ngày 06/14: tăng trưởng nợ của Trung Quốc đang ở mức thấp chưa từng thấy — một phần lớn được cấu thành bởi nợ chính phủ.

• Đơn giản vì nhu cầu tiêu dùng hàng hóa giảm khiến doanh nghiệp nội địa không có nhu cầu vay thêm vốn mở rộng sản xuất.

• Đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp tăng – nhưng nhu cầu vay vốn giảm:

  => khiến lợi tức trái phiếu doanh nghiệp (vốn có nhiều rủi ro hơn) xuống thấp gần bằng lợi tức trái phiếu chính phủ (tài sản an toàn hơn).

  

Do đó lợi tức từ đầu tư trong nước của người dân Trung Quốc cũng đang dần giảm sút.

Vậy họ sẽ làm gì? => Tìm cách đầu tư ra nước ngoài!

• Người Trung Quốc đang chuyển hàng tỷ CNY sang Hongkong để tìm kiếm lợi nhuận đầu tư lớn hơn so với thị trường nội địa!

  

  • … bất chấp giới hạn chuyển tiền ra nước ngoài USD 50,000 từ chính quyền Đại Lục.

    

KẾT LUẬN

Như đã nêu ra kể trên, dữ liệu mới nhất vẫn cho thấy giá BĐS tại Trung Quốc vẫn tiếp tục sụt giảm. Nguyên nhân không chỉ là nhu cầu thấp mà còn là nguồn cung đang khá thừa thãi. Và nguồn cung càng lớn so với nhu cầu thì giá nhà lại càng giảm, — người dân lại càng không muốn đầu tư vào nhà ở — lại tiếp tục kéo nhu cầu giảm thấp hơn. Điều này tạo thành một vòng luẩn quẩn khiến thị trường BĐS Trung Quốc ngày càng chìm sâu trong suốt 2 năm gần đây.

Và Viet Hustler đã từng nhấn mạnh, gói cứu trợ của Trung Quốc tuy khổng lồ, nhưng không thấm vào đâu so mới mức “lỗ vốn” của toàn dân do giá nhà sụt giảm. Nỗ lực hỗ trợ các nhà phát triển BĐS có lẽ sẽ khó kéo dài nếu lượng nợ ngắn hạn phải trả của họ vượt quá giá trị của các dự án BĐS “chết” trong tay họ.

Lỗ vốn từ BĐS, người Trung Quốc càng hạn chế chi tiêu mà lại tiết kiệm để đầu tư. Tuy nhiên vay nợ tại Trung Quốc tháng 5 vừa qua lại đang tăng trưởng khá yếu ớt. Lợi tức đầu tư trái phiếu trong nước sụt giảm — kéo theo việc người dân Trung Quốc “tìm cách” đầu tư ra nước ngoài.

FYI: Ở một diễn biến khác, thì Trung Quốc và các đồng minh nhóm BRICS đang nỗ lực thoát ra khỏi vấn đề Original Sin và nâng cao vị thế đồng CNY:

• Nợ của Trung Quốc được niêm yết chính bằng đồng tiền nội địa CNY đã tăng thêm +11.14 nghìn tỷ CNY (~USD 1.57 nghìn tỷ) trong 5 tháng đầu năm nay:

  • Trung Quốc đang muốn thoát khỏi ảnh hưởng của việc vay nợ bằng đồng USD hay EUR.

• New Development Bank - ngân hàng phát triển của khối BRICS đã tuyên bố sẽ phát hành trái phiếu/nợ bằng đồng CNY cho các nhà đầu tư quốc tế!